Apartamento turístico en Sitges: la licencia está cerrada y los impuestos no son los del alquiler normal

Nos llega bastante: alguien compra o hereda un piso en Sitges, ve lo que se paga por noche en verano y da por hecho que puede alquilarlo por días declarándolo como un alquiler cualquiera. Casi siempre hay dos sorpresas, y ninguna es pequeña: la licencia y los impuestos.

Comprar en Sitges contando con explotar el piso por días es contar con una licencia que hoy no se puede pedir. Conviene comprobarlo antes de firmar, no después.

En Sitges hoy no se pueden pedir habilitaciones nuevas

Para alquilar una vivienda por días en Cataluña hace falta la habilitación de habitatge d'ús turístic (HUT) e inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña. Sin eso no es un alquiler turístico legal, por mucho que el anuncio esté publicado.

El planeamiento de Sitges pone un techo por zonas: como máximo el 10% de las viviendas del ámbito A (casco antiguo y zonas definidas), el 7% en el ámbito B (resto de barrios), el ámbito C limitado al Catálogo de Masías, y un tope global del 9% del conjunto de viviendas del municipio.

El propio Ayuntamiento advierte en su web que los porcentajes actuales ya son superiores a los fijados por el planeamiento urbanístico y que, por tanto, no es posible solicitar nuevas habilitaciones. Es decir: no es que el trámite sea lento, es que ahora mismo está cerrado.

Consecuencia práctica al comprar: lo que se transmite es la vivienda con su habilitación, si la tiene. Comprobar que la habilitación existe, está vigente y está correctamente inscrita es parte de la revisión previa a la compra, no un trámite posterior.

Si ya tienes la habilitación, lo que exige la ordenanza

La ordenanza municipal impone obligaciones concretas a las viviendas ya habilitadas, entre ellas la documentación del artículo 12 (nota simple del Registro, certificación de la comunidad, cédula de habitabilidad y póliza de responsabilidad civil), el rótulo informativo del artículo 15 y el certificado técnico de elementos de seguridad contra incendios del artículo 25.

También hay que informar a los huéspedes de las conductas prohibidas y del sistema de recogida de residuos. No son requisitos de apertura que se cumplen una vez: son obligaciones que se mantienen y que el Ayuntamiento puede comprobar.

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IRPF: capital inmobiliario, salvo que cambie la naturaleza del negocio

Por defecto, lo que se cobra por el alquiler turístico es rendimiento del capital inmobiliario. La Agencia Tributaria lo dice así: los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

Pasa a ser rendimiento de actividad económica en dos casos. Uno, cuando para la actividad se dispone al menos de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Dos, cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera: limpieza durante la estancia, recepción, cambio de ropa a mitad de estancia, comidas.

El error más caro es otro, y lo vemos cada campaña de renta: la reducción del 60% del rendimiento neto del artículo 23.2 de la Ley del IRPF no se aplica aquí. Esa reducción es solo para arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda, y el alquiler turístico y el de temporada quedan expresamente fuera. Aplicarla es una liquidación complementaria esperando a que llegue.

Sí se deducen los gastos, pero solo en la proporción del tiempo en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada. Por los días en que no lo estuvo hay que imputar renta inmobiliaria, que es lo que casi nadie declara y sí figura en los datos fiscales.

IVA: exento hasta que dejas de estar exento

El arrendamiento de vivienda para uso turístico está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA mientras se limite a ceder el alojamiento, sin servicios propios de la industria hotelera.

En cuanto se prestan esos servicios, la operación deja de estar exenta, se factura con IVA del 10% y aparece la obligación de declarar trimestralmente con el modelo 303. La frontera no es la limpieza entre huéspedes ni la entrega de llaves, que forman parte de la cesión; es el servicio prestado durante la estancia.

Merece la pena decidirlo a propósito y no por acumulación: muchos propietarios cruzan la línea sin darse cuenta, añadiendo servicios para competir mejor en las plataformas.

Tasa turística y modelo 179

El impuesto catalán sobre estancias en establecimientos turísticos lo paga el huésped, pero quien lo repercute, lo declara y responde ante la Agencia Tributaria de Cataluña es el titular del establecimiento. Se grava un máximo de siete unidades de estancia por persona en el mismo establecimiento de forma continuada.

Las tarifas subieron con la Ley 2/2026, con efectos desde el 1 de abril de 2026, y hay una segunda subida prevista para el 1 de abril de 2027. Además, desde el 1 de octubre de 2026 cualquier municipio de Cataluña puede establecer por ordenanza un recargo propio sobre la tarifa. No damos aquí la cifra por persona y noche a propósito: cambia por tramo temporal, por tipo de alojamiento y por el recargo que apruebe cada municipio, y conviene mirar la tarifa vigente en la Agencia Tributaria de Cataluña antes de fijar precios.

Por último, el modelo 179 es la declaración informativa sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos que presentan los intermediarios. No la presenta el propietario, pero conviene saber que existe: es la vía por la que Hacienda ya sabe lo que se ha alquilado y por cuánto.

El equipo de Roura Asesoría

Contenido informativo. No constituye asesoramiento fiscal, contable, laboral o jurídico individualizado.